Ein turbulentes Jahr auf dem Immobilienmarkt neigt sich zu Ende. Sie kennen das sicherlich: Bei einem derartig aufregenden Jahr ist man oft froh, wenn es vorbei ist. Dann sagt man sich: Nächstes Jahr wird alles besser. Für den Immobilienmarkt würde ich dies so jedoch nicht unterschreiben.

Aufgeblasene Gewinn in der Vergangenheit dank IFRS-Vorschrift

Das Erdbeben geht weiter. Die jahrelange Party ist zu Ende. Insbesondere in IFRS-Bilanzen von Immobilienkonzernen schlummerte durch die Bilanzierungsvorschriften schon seit Jahren ein großes Risiko. Leider ist man damit nur wenig auf Gehör gestoßen, wenn man darauf hingewiesen hat. Überraschend ist das, was jetzt passiert, also keinesfalls. Zur Erinnerung: Nach dieser IFRS-Vorschrift (IAS 40 zu Investment Properties)  können Immobilienkonzerne ihre Immobilien zum aktuellen Wert bewerten und diese Wertsteigerung steigern den Gewinn. Zu Liquiditätszuflüssen kommt es dadurch jedoch nicht, die Gewinne stehen nur auf dem Papier. Und dies ist bekanntlich geduldig.

Nun gut, ich muss zugeben: Dass so viele Risiken nun zeitgleich auftreten, hätte ich so vor einigen Jahren sicherlich auch nicht gedacht. Doch dass die Preise immer weiter steigen, ist unrealistisch. Und so wie in den letzten Jahren die Gewinne in den IFRS-Abschlüssen durch die steigenden Immobilienpreise aufgeblasen waren, kommt dies nun wie ein Bumerang zurück: Sinkende Immobilienpreise führen zu hohen Verlusten. Zwar wird die Liquidität auch dadurch nicht belastet, aber die immer weiter steigenden Kaufpreise wurden häufig zum Großteil mit Krediten oder Anleihen finanziert.

Gewinn vs. Cashflow – immer wieder das Gleiche

Adler, Signa und wie die Sorgenkinder der Immobilienbranche alle heißen: Mit aufgeblasenen Gewinnen auf dem Papier lassen sich Kredite nicht zurückbezahlen. Das billige Geld hat neben den IFRS-Vorschriften für die Bewertung von sog. Investment Properties dafür gesorgt, dass sich einige Immobilienkonzerne immer weiter verschuldet haben.

Ein Blick in die Zahlen hatte jedoch bei vielen Immobilienkonzernen gezeigt: Die Gewinne wurden nicht durch Bauprojekte oder Vermietung erzielt, sondern nur oder hauptsächlich durch die ausgewiesenen Wertsteigerungen der Immobilien.

Das bringt mich wieder zu der amerikanischen Börsenweisheit: Gewinn ist Ansichtssache, Cashflow Tatsache. Dem operativen Cashflow war völlig schnuppe, wie die Immobilien bewertet wurden. Denn er wurde im Gegensatz zum Gewinn dadurch nicht aufgeblasen. Wenn also Immobilienkonzerne nunmehr sagen, dass die hohen Wertkorrekturen sich nicht auf den Cashflow auswirken, muss man festhalten: Das haben die Wertsteigerungen in den letzten Jahren auch nicht. Nur damals wurde vermutlich mehr über die Gewinne gesprochen als den Cashflow.

Die Tilgungen hingegen belasten die Liquidität, verringern aber nicht den Gewinn. Und seit Geld wieder etwas kostet, haben die Zinsen auch deutlich angezogen. Dies zeigt sich auch in den Zahlen der beiden genannten Immobilienkonzerne sehr deutlich. Die Zinsen belasten nicht nur den Gewinn, sondern vor allem auch die Liquidität. Und um diese ist es bei einigen Immobilienkonzernen nicht so rosig bestellt, um es vorsichtig auszudrücken.

Was kommt auf uns zu?

Das ist eine gute Frage. Sicherlich werden Adler und Signa nicht die einzigen Immobilienkonzerne bleiben, die in Schwierigkeiten geraten. Kurzum: Wankende Immobilienkonzerne, Insolvenzen und Co. werden uns auch im nächsten Jahr begleiten. Fehlende Risikovorsorge, exzessive Verschuldung und Gewinnerzielung dank der IFRS-Vorschriften rächen sich.

Kurz gesagt: Die Aussichten für 2024 sind diesbezüglich eher düster – aber keinesfalls überraschend.