Grundsätzlich ist bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereit gehaltenen Ferienwohnung ohne weitere Prüfung vom Bestehen der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen.

Wegen der Schwierigkeit der Feststellung, ob ein ausschließliches Vermieten der Ferienwohnung angenommen werden kann, ist nach der Rechtsprechung des BFH die Einkunftserzielungsabsicht immer dann anhand einer Prognose zu überprüfen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – erheblich unterschreitet.

Doch nach welchen Kriterien ist die maßgebende ortsübliche Vermietungszeit zu bestimmen?

Michael Heine, eine Auffassung aus der Finanzverwaltung:

Das FG Nürnberg (Urteil vom 26. April 2016, Az. 1 K 852/15) hatte über einen Sachverhalt zu entscheiden, in dem objektiv keine ortsübliche Vermietungszeit ermittelt werden konnte.

Zum streitigen Ferienhaus für bis zu 6 Personen konnte kein Vergleichsobjekt in der Ferienregion ermittelt werden, da das Ferienhaus aufgrund seiner baulichen Gestaltung zur Nutzung von bis zu 6 Personen ein Alleinstellungsmerkmal verzeichnete.

Zunächst sind die Grenzen der Vergleichbarkeit von Ferienobjekten kritisch zu hinterfragen. Wann ist ein Alleinstellungsmerkmal des Ferienobjektes gegeben? Kann die Vergleichbarkeit an jedem Einzelkriterium – mit dem die betreffende Ferienwohnung beworben wird – scheitern? An Bettenanzahl, Heizungssystem oder Balkonabmessung?

Meines Erachtens ist das zu kurz gegriffen. Beim Auffinden eines vergleichbaren Ferienobjekts müssen qualitative Abstufungen vorgenommen werden. Dabei kann jedoch nicht allein schematisch vorgegangen werden, einzelne bauliche Kriterien sind zu gewichten. Die Nichtfeststellbarkeit der ortsüblichen Vermietungszeit kann daher nur im absoluten Ausnahmefall als Ergebnis der Ermittlungen stehenbleiben.

Zudem ist der örtliche Radius, die Ferienregion, in der nach vergleichbaren Objekten zur Ermittlung der ortsüblichen Vermietungszeit gesucht wird, entscheidend. Dieser ist – nach meiner Auffassung – in Zeiten boomender Online-Reiseportale, welche auch das Angebot der Ferienwohnungen für sich entdeckt haben, weitreichender zu ziehen, da die Ferienobjekte auch überörtlich in Konkurrenz treten und eine vergleichbare Urlaubergruppe ansprechen. Ein vergleichbares Ferienobjekt, welches für die ortsübliche Vermietungszeit herangezogen werden kann, könnte so im Zweifel auch im benachbarten Landkreis gefunden werden.

Steuerberater Christoph Iser:

Zu Recht hat das FG die Überschusserzielungsabsicht bejaht, was sich auch leicht subsumieren lässt, wie schon ein Blick auf die eingangs bereits genannten Basics zeigt:

1. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung ist grundsätzlich davon auszugehen, dass ein Einnahmeüberschuss beabsichtigt wird.
2. Dies gilt auch für Ferienwohnungen, wenn diese ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet werden und in der übrigen Zeit dafür bereitgehalten werden.

Beides ist hier erfüllt, weshalb Verwaltungsanweisung  (BMF vom 08.10.2004 in Rz. 16) und Rechtsprechung (u. A. BFH v. 21.11.2000, Az: IX R 37/98) übereinstimmend aussagen:  Bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereit gehaltenen Ferienwohnung ist ohne weitere Prüfung von der Einkunftserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen auszugehen.

Wohlgemerkt: „Ohne weitere Prüfung“. Warum sollte dann eine Einnahmeüberschussabsicht verneint werden, nur weil es keine vergleichbaren Objekte gibt? Aus meiner Sicht besteht dafür kein Raum. Es gilt nämlich zu bedenken, warum der BFH in Ausnahmefällen von den Grundsätzen abweicht: Auf diese Weise möchte er die Tatsachenfeststellung vereinfachen, ob tatsächlich ein ausschließliches Vermieten der Ferienwohnung angenommen werden kann. Es geht also immer um Sachverhalte bei denen das in Frage stehende Ferienobjekt deutlich weniger als andere vergleichbare Ferienobjekte vermietet wird. Gibt es nun keine solche Vergleichsquote und es spricht ansonsten auch nichts gegen eine ausschließliche Vermietung der Ferienwohnung, stehen die Tatsachen doch schon fest. Mit anderen Worten: Das eine Objekt ist das Maß aller Dinge.

Es bleibt also die Frage, ob es tatsächlich nichts Vergleichbares gibt. Dabei ist es sicherlich nicht im Sinne des BFH-Gedanken schlicht den örtlichen Radius der Vergleichbarkeit solange zu erweiterten, bis man fündig wird. Auch wenn Feriendomizile dank Onlinevermittlungen leicht gegenüberzustellen sind, so sind sie immer noch nicht vergleichbar! Im Internet kann man auch das Schwarzwaldhaus der Strandvilla in Florida gegenüberstellen. Zugegeben ist dies nun ein sehr großer örtlicher Radius, aber auch bei nur wenigen Kilometern Entfernung zwischen zwei „Vergleichsobjekten“ zeigen sich deutliche Unterschiede. Man bedenke nur, dass die Ferienwohnung direkt an der Skipiste sicherlich beliebter sein wird, als die bei der man noch eine Stunde mit dem Skibus zum Lift fahren muss. Eine reine Erweiterung des örtlichen Radius würde daher vielleicht zu „Vergleichsergebnissen“ führen, diese wären aber nichtssagender. Selbst wenn man nur auf den benachbarten Landkreis schaut, können die touristischen Attraktionen dort schon ganz andere sein, weshalb auch das Zielpublikum und dementsprechend das angebotene Spektrum im Zweifel nicht mehr vergleichbar sind.

Ebenso ist es mit der Gegenüberstellung innerhalb eines engen örtlichen Radius. Auch hier können Äpfel nicht mit Birnen verglichen werden und ein Ferienhaus mit sechs Schlafplätzen ist nun mal etwas anderes als eine Ferienwohnung für zwei Urlauber. Die Bettenzahl ist daher sicherlich ein gewichtiger Vergleichsmaßstab.  Selbstverständlich können nicht alle Unterschiede der jeweiligen Ferienimmobilie gegen eine Vergleichbarkeit sprechen. So wird in der Regel das Heizungssystem (immer davon ausgegangen es stammt aus der Neuzeit) kein touristisches Vergleichskriterium sein.

Folglich muss gelten: Sofern ein wirkliches Vergleichsobjekt nicht gegeben ist, gelten die Grundsätze, die ich oben bereits unter Nr. 1 und Nr. 2 genannt habe. Gerne kann man dies auch noch erweitern:

3. Sofern es (wie im Urteilsfall) keinerlei Anhaltspunkte für private Motive mit Blick auf das Feriendomizil gibt, darf die Annahme der Einnahmeüberschusserzielungsabsicht nicht verneint werden, nur weil es keine Vergleichsobjekte gibt.

Weitere Informationen:

• Finanzgericht Nürnberg v. 26.04.2016 – 1 K 852/15
• Verfahrensverlauf | BFH – IX R 23/16 – anhängig seit 20.09.2016 (per 03.04.2017)
• BMF v. 08.10.2004 – IV C 3 – S 2253 – 91/04 (RZ 8)
• BFH v. 21.11.2000 – IX R 37/98