Immobilienkonzerne haben in den letzten Jahren hohe Verluste verzeichnet – so auch Deutsche Wohnen. Doch was steckt dahinter? Wertminderungen, steigende Zinsen und der Unterschied zwischen Gewinn und Liquidität spielen eine zentrale Rolle. Ein genauer Blick in die Zahlen zeigt, warum sich die Lage zwar verbessert hat, aber noch lange nicht rosig ist.
Ein Blick in die Zahlen
Das angepasste EBITDA von Deutsche Wohnen war in den letzten beiden Jahren positiv – wenig überraschend, da es um Abschreibungen und Wertminderungen bereinigt wird. Doch ein Blick in die Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) zeigt ein anderes Bild: Das Ergebnis vor Steuern lag 2024 bei minus 570 Mio. €, eine deutliche Verbesserung gegenüber minus 3,4 Mrd. € im Vorjahr. Die Hauptursache? Wertminderungen auf den Immobilienbestand: 2023 beliefen sie sich auf 3,7 Mrd. €, 2024 „nur“ noch auf 640 Mio. €.
Noch wichtiger ist die Kapitalflussrechnung: Der operative Cashflow zeigt nicht die starken Schwankungen, die beim Gewinn zu beobachten waren. Warum? Weil Immobilienkonzerne Wertveränderungen direkt als Ertrag oder Aufwand erfassen. Das sorgte in Boomzeiten für hohe Gewinne – und führte in den letzten Jahren zu immensen Verlusten.
Auch die Zinsbelastung steigt: Mehr als ein Zehntel der Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung fließt in die Zinszahlungen. Dabei gilt es zu unterscheiden: Zinsen schmälern den Gewinn, Tilgungen belasten die Liquidität – finanziert werden müssen beide.
Und mein Senf dazu:
Ich kann es nicht oft genug sagen: Gewinn ist Ansichtssache, Cashflow ist Tatsache. Hohe Gewinne bedeuten nicht automatisch hohe Geldzuflüsse – und hohe Verluste nicht zwangsläufig hohe Geldabflüsse.
Viele Unternehmen stellen auf den ersten Seiten ihrer Geschäftsberichte Kennzahlen wie das angepasste EBITDA in den Vordergrund. Doch diese Kennzahl blendet entscheidende Kosten aus: Zinsen, Abschreibungen, Wertminderungen, Steuern – genau jene Posten, die bei Immobilienkonzernen besonders hoch sind.
Noch eine offene Baustelle: Zukünftige energetische Sanierungen und Instandhaltungen. Diese werden nicht nur den Gewinn belasten, sondern vor allem die Liquidität. Und die ist letztlich entscheidend.
Gewinne können geschönt werden, aber Cashflows lassen sich nicht wegdiskutieren. Wer wissen will, wie es einem Unternehmen wirklich geht, sollte daher die Kapitalflussrechnung genauer unter die Lupe nehmen.