Kurzfristig konnte die Reform der Grunderwerbsteuer zu Ende gebracht werden. Nach verschiedensten Anläufen wird es damit nun ab Jahresmitte zu weitreichenden Änderungen kommen. Besonders für Share Deals wird die Lage verschärft. Was ändert sich?

Share Delas im Rahmen der Grunderwerbsteuer

Seit vielen Jahren versucht der Gesetzgeber sich an einer Reform der Grunderwerbsteuer. Zentrales Kernelement sind dabei stets die steuervermeidenden Möglichkeiten der Share-Deals gewesen. Die Immobilie wird im Rahmen des Deals nicht direkt verkauft; vielmehr die Anteile von einer Gesellschaft, welche die Immobilie besitzt. Hierfür werden gerne Kapitalgesellschaften genutzt, insbesondere in Form einer GmbH. Erwirbt der einzelne Käufer nicht mehr als 95 Prozent der Anteile, so kann unter weiteren Voraussetzungen die Grunderwerbsteuer umgangen werden. Nunmehr einigte sich die Große Koalition kurzfristig auf eine Reform. Im Schnelllauf wurde das Gesetz dabei verabschiedet.

Das neue Grunderwerbsteuergesetz: Die Reform im Überblick

Drei Änderungen, welche die Reform maßgeblich mitbestimmen, können als ihr Kernstück herausgearbeitet werden: Zunächst werden die Erwerbsschwellen für Anteilsübertragungen auf 90% abgesenkt. Betroffen hiervon sind alle Tatbestände für grundstückshaltende Gesellschaften (§ 1 Abs. 2a, Abs. 3, Abs. 3a und der neue § 1 Abs. 2b GrEStG). Nicht betroffen ist allerdings das Konzernprivileg (§ 6a GrEStG).

Ebenso werden die Haltefristen um fünf Jahre, d.h. von derzeitig 5 Jahren auf 10 Jahre ausgeweitet. Dies trifft vor allem die Tatbestände der §§ 1 Abs. 2a und Abs. 2b GrEStG sowie die Befreiungsvorschriften in §§ 5 f. GrEStG. Entsprechend muss ein Minderheitsgesellschafter seinen Anteil künftig nicht mehr nur 5, sondern 10 Jahre halten. Besteuert werden also solche Vorgänge, die damit einhergehen, dass innerhalb von 10 Jahren über 90 Prozent der Anteile an einer Immobilien-Gesellschaft den Eigentümer wechseln.

Gleichzeitig wird eine – in der Literatur strittig gesehene – Börsenklausel (§ 1 Abs. 2c GrEStG) in das Gesetz aufgenommen und kodifiziert.

Der neue § 1 Abs. 2b GrEStG

Wesentlich bei der Reform dürfte auch die Einführung von § 1 Abs. 2b GrEStG sein. Sie führt dazu, dass auch bei Kapitalgesellschaften nicht nur die Anteilsvereinigung in einer Hand von mehr als 90%, sondern auch die bloße Anteilsübertragung von mehr als 90% steuerbar ist. Denn soweit zum Vermögen einer Kapitalgesellschaft ein inländisches Grundstück gehört und sich innerhalb von zehn Jahren der Gesellschafterbestand unmittelbar oder mittelbar dergestalt ändert, dass mindestens 90 Prozent der Anteile der Gesellschaft auf neue Gesellschafter übergehen, so „gilt dies als ein auf die Übereignung eines Grundstücks auf eine neue Kapitalgesellschaft gerichtetes Rechtsgeschäft“ (§ 1 Abs. 2b GrEStG).

Entscheidend für Grunderwerbsteuerzwecke sind damit schon die unmittelbaren und mittelbaren Veränderungen im Gesellschafterbestand der Kapitalgesellschaft in Höhe von mindestens 90% innerhalb von 10 Jahren, und zwar ohne, dass ein einzelner Gesellschafter eine bestimmte Beteiligungshöhe überschreiten muss.

Die Steuerbefreiungen nach §§ 5 f. GrEStG sind hingegen nach wie vor nur für Personengesellschaften anwendbar. Die Regelung soll nur für Neugesellschafter gelten.

Die neue Börsenklausel in § 1 Abs. 2c GrEStG

Kodifiziert im Gesetz ist auch eine sog. Börsenklausel. Nach ihr werden an nach WpHG zugelassenen Börsen und äquivalenten Börsen gelistete und gehandelte Aktien für die 90%-Schwelle sowohl für Kapitalgesellschaften als auch für Personengesellschaften (bei mittelbaren Anteilsbewegungen) nicht berücksichtigt (§ 1 Abs. 2c GrEStG).

Somit muss ab 01.07.2021 geprüft werden, ob

1. die infrage stehenden Anteile einer Gesellschaft in einem organisierten Markt zum Handel zugelassen sind und
2. die Übertragung auf Grund eines Geschäfts an diesem Markt oder Drittlandhandelsplatz oder einem multilateralen Handelssystem i.S.d. Art. 2 Abs. 1 Nr. 14 der Verordnung (EU) Nr. 600/2014 erfolgt.

Inkrafttreten ab 01.07.2021

Bereits zum 01.07.2021 werden die Änderungen in Kraft treten. Zu beachten sind dabei einzelne Besonderheiten. So werden etwa die alten Regelungen mit der 95%-Grenze weiter fortbestehen, um keine Übergangsgewinne zu ermöglichen. Die Grenze muss also weiterhin überwacht werden und die Möglichkeit, nach dem 01.07.2021 steuerfrei aufzustocken besteht nicht.

Welche Besonderheiten darüber hinaus zu beachten sind und wie die Grunderwerbsteuerreform im Hinblick auf die Share Deals einzuordnen ist, lesen Sie in Teil II am 29.06. hier im NWB Experten-Blog.