Durch das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie wurde ein temporärer Kündigungsausschluss bei rückständigen Mietzahlungen im Zeitraum bis 30.06.2020 verankert. Die Zielrichtung des Gesetzes, soziale Härten infolge der coronabedingten Sondersituation abzumildern, ist zu begrüßen. In der Folge wirft dieser Eingriff in das Verhältnis von Mieter und Vermieter aber einkommensteuerliche Sonderfragen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auf.

66 % der Mietwohnungen im Inland werden laut Erhebungen des Eigentümerverbandes Haus & Grund von Privatpersonen zur Verfügung gestellt. Diesen Privatvermietern fehlen nun häufig zeitweilig oder dauerhaft laufende Mieteinnahmen. War bereits zuvor die Einkunftserzielungsabsicht aus dem betreffenden Vermietungsobjekt problematisiert worden, so hat sich die zahlenmäßige Darstellung in der Totalüberschussprognose durch die Corona-Krise weiter zulasten des Vermieters verschlechtert. Hier muss eine sachgerechte Lösung im Einzelfall gefunden werden. Prognostisch konnte dieser besondere Einnahmeneinbruch vom Vermieter nicht in die Investitionsentscheidung einbezogen werden. Eine denkbare Möglichkeit wäre hier die Verlängerung oder Verschiebung des Zeitraums einer Überschussprognose.

Zudem fließen die rückständigen Mieten aus dem Zeitraum März bis Juni 2020 ggf. in geballter Form erst nach Ablauf des Kalenderjahres 2020 – zu dem die Mieteinnahmen wirtschaftliche eigentlich gehören – oder auch erst mit Ablauf des Zeitraums des Kündigungsschutzes bis zum 30.06.2022 zu, sofern die Mieter zur Begleichung der Rückstände imstande sind. Nach dem Zahlungsprinzip des § 11 EStG sind die Mieteinnahmen auch erst in dem späteren Zuflussjahr steuerlich zu erfassen. Gemeinsam mit den laufenden Mieteinnahmen kommt es zur Zusammenballung der Einnahmen, die in Progressionsspitzen münden kann. § 34 EStG sieht für bestimmte (geballte) außerordentliche Einkünfte eine begünstigte Besteuerung mit Progressionsentlastung vor.

Die Mieteinnahmen aus dem Corona-Zeitraum werden aber weder für einen Zeitraum von mindestens drei Jahren nachgezahlt, noch als Vergütung für eine mehrjährige Nutzungsüberlassung. Obwohl durch den coronabedingt verschobenen Zufluss in einzelnen Veranlagungszeiträumen deutlich mehr Mieteinnahmen zusammenfallen, als bei üblicher Vertragsdurchführung, ist eine steuerliche Progressionsentlastung noch nicht gegeben. Der Zeitraum, in dem die laufende Vereinnahmung ausfällt, ist hierfür zu kurz – und damit in der Sprachregelung des § 34 EStG noch nicht „außerordentlich“.