Die Abgrenzung zwischen Herstellungs- und Erhaltungsaufwand bei der Renovierung älterer Gebäude führt oftmals zu Streit mit dem Finanzamt. Nachfolgend sollen kurz die Grundsätze, vor allem aber ein aktuelles Urteil des Niedersächsischen FG vorgestellt werden. Zunächst die Grundsätze:
Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten).
Wenn sich die Immobilie schon seit mehreren Jahren im Besitz des Steuerpflichtigen befindet und keine anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen, kommt es für die Einordnung als Herstellungsaufwand darauf an, ob die Renovierungsmaßnahmen zu einer wesentlichen Verbesserung gegenüber dem ursprünglichen Zustand der Immobilie geführt haben (Standardhebung). Eine wesentliche Verbesserung liegt vor, wenn der Gebrauchswert des Gebäudes durch die Baumaßnahmen deutlich erhöht wird. Maßgebend ist, dass mindestens drei der vier Ausstattungs-Kernbereiche einer Immobilie, nämlich Elektro-, Heizungs-, Sanitärinstallation und Fenster, in ihrer Funktion deutlich erweitert und ergänzt werden. Auch eine Substanzmehrung führt zu Herstellungskosten. Ohne Standardhebung oder Substanzmehrung sind die Kosten grundsätzlich als Erhaltungsaufwand zu beurteilen, selbst wenn diese in ungewöhnlicher Höhe zusammengeballt in einem Veranlagungszeitraum anfallen (BMF-Schreiben vom 18.7.2003, BStBl 2003 I S. 386).
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