Erst am 18.8.2019 hat sich der Koalitionsausschuss auf eine Verlängerung der sog. Mietpreisbremse bis 2025 und eine weitere Verschärfung verständigt. Am 20.8.2019 hat das Bundesverfassungsgericht nun mitgeteilt, dass die 2015 eingeführte Mietpreisbremse verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden ist (BVerfG v. 18.7.2019 – 1 BvR 1595/18; 1 BvL 1/18 und 1 BvL 4/18). Das schafft Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter.
Hintergrund
Zur Verhinderung einer Mietpreisexplosion wurde 2015 durch das MietRModG eine sog. „Mietpreisbremse“ eingeführt. Sie soll verhindern, dass in stark nachgefragten Wohngegenden die Mieten extrem steigen. Zentrale Neuregelung war hierbei § 556d BGB, der vorsieht, dass die Miete in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen darf. Die Vergleichsmiete bestimmt sich nach dem Mietspiegel. Ein „angespannter Wohnungsmarkt“ liegt vor, wenn in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. § 556d Abs. 2 BGB ermächtigt die Landesregierungen, solche Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Nur in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet wird die Mietobergrenze wirksam. Die Mietobergrenze gilt jedoch nicht ausnahmslos: Der Vermieter darf beispielsweise dann, wenn die vom vorherigen Mieter zuletzt geschuldete Miete die ansonsten höchstzulässige Miete übersteigt, nach § 556e BGB bei Wiedervermietung eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbaren. Nach dem 1.10.2014 errichteter Wohnraum sowie die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung sind nach § 556f BGB von der Regulierung der Miethöhe ausgenommen.
Mietpreisbremse verstößt nicht gegen das Grundgesetz
Das LG Berlin hatte in zwei Normenkontrollverfahren die Regelungen des § 556d Abs. 1 und 2 BGB dem BVerfG zur Prüfung vorgelegt, ein weiteres Verfahren betraf eine Verfassungsbeschwerde einer Vermieterin, die sich gegen die gesetzliche Miethöhenregulierung richtete. Das BVerfG hat jetzt die Normenkontrollanträge als unzulässig verworfen (1 BvL 1/18; 1 BvL 4/18), die Verfassungsbeschwerde wurde nicht zur Entscheidung angenommen, weil sie keine Erfolgsaussicht hatte. Das BVerfG hat festgestellt, dass die Mietpreisbremse nicht gegen das GG verstößt:
- Ein Verstoß gegen das Eigentumsgrundrecht (Art. 14 Abs. 1 GG) liegt nicht vor, weil die Regelungen der Mietpreisbremse verhältnismäßig sind. Im sozialpolitisch umstrittenen Mietrecht müssen Vermieter mit Gesetzesänderungen zu ihren Lasten rechnen; sie können nicht darauf vertrauen, mit ihrer Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können.
- Der Eingriff in die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG) der Mietvertragsparteien, die Vertragsmodalitäten individuell auszuhandeln, ist ebenfalls eine erforderliche und zumutbare Maßnahme.
- Die Mietobergrenze greift auch nicht gleichheitswidrig (Art. 3 Abs. 1 GG) in das Vermietereigentum ein. Denn das Abstellen auf die ortsübliche Vergleichsmiete soll die Marktbezogenheit der regulierten Miete und damit die Wirtschaftlichkeit der Vermietung sachgerecht sicherstellen. Dies gilt unterschiedslos für private und gewerbliche Vermieter.
Ausblick und Bewertung
Die Entscheidung des BVerfG schafft in einem umstrittenen Rechtsgebiet die erforderliche Klarheit: Vermieter müssen bei der Vermietung ihres Wohneigentums grundsätzlich mit Eingriffen des Gesetzgebers rechnen, das Vertrauen in eine „beliebige Vermietbarkeit“ ist also nicht geschützt.
Erst am 18.8.2019 haben sich Union und SPD im Koalitionsausschuss auf eine erneute Verschärfung der Regelung verständigt: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf hiernach die Miete bei Neuverträgen nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete soll hierbei von vier auf sechs Jahre erhöht werden. Zu viel gezahlte Miete soll künftig rückwirkend für bis zu zweieinhalb Jahre zurückgefordert werden können. Außerdem soll die ursprünglich auf fünf Jahre befristete Regelung bis 2025 verlängert werden.
Die Frage ist allerdings, ob die Mietpreisbremse allein geeignet ist, alle Probleme am Wohnungsmarkt zu lösen. Die Mietpreisbremse bleibt ein „zahnloser Papiertiger“, wenn nicht Maßnahmen ergriffen werden, um überhaupt benötigten zusätzlichen Wohnraum zu schaffen; Nachverdichtung und Ausweisung neuer Wohnbaugebiete helfen hierbei. Außerdem bleibt das Praxisproblem fehlender Mietspiegel, vor allem im ländlichen Raum.
Weitere Informationen:
Lesen Sie in der NWB Datenbank hierzu auch:
Schmalbach, Mietvertrag, infocenter, NWB JAAAB-22944
(für Abonnenten der jeweiligen NWB Pakete kostenfrei)