Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 27.9.2024 Änderungen am Wohnungseigentums- und Mietrecht gebilligt, die unter anderem das Anbringen von sogenannten Steckersolaranlagen – auch bekannt als Balkonkraftwerke – erleichtern. Was bedeutet das?

Hintergrund

Im Kontext der gefährdeten rechtzeitigen Erreichung der Nachhaltigkeitsziele der Resolution der Generalversammlung der Vereinten Nationen vom 25.9.2015 mit dem Titel „Transformation unserer Welt: die Agenda 2030 für nachhaltige Entwicklung“ soll insbesondere des Nachhaltigkeitsziel 7 zu diesem Ziel beitragen. Es verlangt die deutliche Erhöhung des Anteils erneuerbarer Energie.

Die Stromerzeugung über Photovoltaikanlagen ist mittlerweile eine beliebte Option, um erneuerbare Energien zu nutzen und auf umweltfreundlichen Solarstrom zu setzen. Mit Photovoltaik-Balkonkraftwerken sollen auch Mieter und Eigentümer von Wohnungen ohne eigenes (Haus-)Dach von den Vorteilen der Solarenergie profitieren können und Stromkosten sparen. Ein Balkonkraftwerk, auch Stecker-Solaranlage oder Mini-PV-Anlage bezeichnet, ist ein Photovoltaik-Modul, das zur Erzeugung von Solarstrom an Balkonen angebracht werden kann. Die maximale Größe eines Balkonkraftwerkes ist auf zwei Module und eine Einspeisung von 600 Watt beschränkt.

Dem Ausbau erneuerbarer Energien begegnen in der Praxis allerdings verschiedene Hindernisse, die auch das Wohnungseigentumsrecht, das Mietrecht und das Recht der beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten betreffen. Diese sollten insoweit mit der Gesetzesnovelle in Bezug auf sog. Balkonkraftwerke beseitigt werden.

Im Wohnungseigentumsrecht stellt die Installation von Steckersolargeräten (sog. Balkonkraftwerke) in der Regel eine bauliche Veränderung dar, für die ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer erforderlich ist. In der Praxis kann es schwierig sein, die erforderliche Beschlussmehrheit zu erlangen. Im Mietrecht kann die Erlangung der Zustimmung des Vermieters zur Installation eines Steckersolargerätes ebenfalls zu Problemen führen.

Anspruch auf Installation von Steckersolaranlagen

Die jetzt vom Bundestag mit Billigung des Bundesrates beschlossene Gesetzesänderung sieht in Bezug auf sog. Balkonkraftwerke Änderungen im WEG und um BGB vor. Im WEG wird § 20 Abs.2 S.1 um eine Nr.5 „der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte“ ergänzt, § 554 Abs.1 S.1 BGB wird um die Wörter „oder der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte“ ergänzt. Mit der Gesetzesänderung zählen Steckersolaranlagen im WEG zu den sogenannten privilegierten Vorhaben, auf deren WEG-Mitglieder einen Anspruch gegen die Eigentümergemeinschaft auf Zustimmung haben. Gleichermaßen haben Mieter nun einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters zur Installation einer Steckersolaranlage. Das neue Gesetz tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft.

Auswirkungen auf die Praxis

Genau wie bisher schon bei baulichen Veränderungen, die zum Beispiel dem Gebrauch behinderter Menschen oder dem Laden von Elektrofahrzeugen dienen, können Eigentümergemeinschaften den Einbau von Steckersolaranlagen zur Stromerzeugung nicht mehr ohne triftigen Grund verweigern. Zwar konnten Eigentümer und Eigentümerinnen bereits bisher mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ein Balkonkraftwerk installieren. Diese Zustimmung zu erhalten, hat sich jedoch oft als schwierig erwiesen.

Verweigert künftig ein oder mehrere Miteigentümer in einer Eigentümerversammlung die Zustimmung zur Installation eines nach § 20 Abs. 2 S. 1 Nr.5 WEG n.F. privilegierten Vorhabens, können diese im Klagewege auf Zustimmung in Anspruch genommen werden. Gegebenenfalls kann sogar auf Schadenersatz geklagt werden, wenn wegen verzögerter Installationsmöglichkeit ein materieller Schaden (etwa Mietminderung eines Mieters, der ein Balkonkraftwerk installieren will) entsteht. Die Zustimmungsverweigerung kann also künftig für ablehnende Miteigentümer eine kostspielige Angelegenheit werden.

In gleicher Weise hat künftig ein Mieter gegen seinen Vermieter einen privilegierten Anspruch auf Installation eines sog. Balkonkraftwerks in bzw. an der Mietsache (§ 554 Abs.1 S.1 BGB n.F.). In WEG-Wohnanlagen kann allerdings die Mehrheit der Wohnungseigentümer das „Wie“ der Anbringung von Balkonkraftwerken durch Satzungsbeschluss regeln. Möglich sind dabei bauliche Vorgaben für ein einheitliches Gestaltungsbild an einer Gebäudefassade, Kostenübernahmeregelungen, die Verpflichtung zum Abschluss einer Versicherung oder bis hin zu einer Rückbauverpflichtung.

Weitere Informationen

• Deutscher Bundestag Drucksache 20/9890  – Gesetzentwurf der Bundesregierung Entwurf eines Gesetzes zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen
• Beschluss des Bundesrates v.27.9.2024
• Bundesrat Kompakt v. 27.9.2024