Vermieter dürfen auch eigentlich verjährte Schadenersatzforderungen mit der Mieterkaution verrechnen, wenn sie ihre Ersetzungsbefugnis nicht innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist ausgeübt haben – mit diesem aktuellen Urteil stärkt der BGH deutlich die Vermieterrechte (BGH v. 10.7.2024 – VIII ZR 184/23).
Hintergrund
Im Mietverhältnis wird in aller Regel zur Sicherung von Forderungen aus dem Mietverhältnis die Zahlung einer Mietkaution vereinbart, die vom Vermieter als Barkaution verzinslich anzulegen ist. Immer wieder streiten Vermieter und Mieter allerdings bei Ende des Mietverhältnisses über die Rückzahlung der Kaution, etwa weil Beschädigungen der Mietsache vorliegen oder die Mietsache nicht ordnungsgemäß renoviert wurde.
Sachverhalt im Streitfall
Im BGH- Streitfall hatte eine Mieterin auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 780 Euro geklagt. Der Vermieter hatte argumentiert, dass er die Kaution mit Schadenersatzforderungen für Schäden an der Wohnung verrechne. Diese waren aber nach Ansicht der Mieterin bereits nach sechs Monaten verjährt (§ 548 Abs. 1 BGB). Mit diesem Einwand bekam die Mieterin in den Vorinstanzen Recht. Jetzt hatte aber die Revision des Vermieters vor dem BGH Erfolg: Er konnte trotz Verjährung der Schadenersatzforderungen diese auf die Kaution verrechnen. Das LG Nürnberg-Fürth muss deshalb den Fall erneut verhandeln und entscheiden, ob die Schadenersatzforderungen des Vermieters begründet waren.
Entscheidung des BGH
Der BGH hat jetzt geurteilt, eine Aufrechnung des Vermieters mit verjährten Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters im Rahmen der Kautionsabrechnung sei regelmäßig auch dann möglich, wenn der Vermieter die ihm zustehende Ersetzungsbefugnis (Verlangen von Schadensersatz in Geld statt einer Wiederherstellung der beschädigten Sache) nicht in unverjährter Zeit ausgeübt hat.
Die vom Mieter gestellte Barkaution dient nach BGH-Sicht gerade der Sicherung der Ansprüche des Vermieters; dieser soll sich nach Beendigung des Mietverhältnisses auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch befriedigen können. Soweit die Aufrechnung (§ 387 BGB) im Hinblick auf das bestehende Erfordernis der Gleichartigkeit der beiden Forderungen voraussetzt, dass der Vermieter die ihm bezüglich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache zustehende Ersetzungsbefugnis (§ 249 Abs.2 BGB) ausübt, um Schadensersatz in Form eines Geldbetrags verlangen zu können, habe der Mieter regelmäßig kein Interesse daran, dass dies noch während laufender Verjährungsfrist erfolgt. Die isolierte Ausübung der Ersetzungsbefugnis innerhalb der Verjährungsfrist sei insofern ein lediglich formaler Schritt im Vorfeld zu der für beide Parteien letztlich maßgeblichen Abrechnung des Vermieters über die Barkaution, die ihrerseits nach der Rechtsprechung des BGH nicht in jedem Fall innerhalb der kurzen Verjährungsfrist zu erfolgen hat.
Auswirkungen auf die Praxis
Das BGH-Urteil hat auf eine Vielzahl gleichgelagerter Fälle praktische Auswirkungen. Wie jetzt feststeht, spielt es keine Rolle, ob der Vermieter innerhalb der Frist des § 548 Abs. 1 BGB sein Wahlrecht auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (Naturalrestitution, § 249 Abs. 1 BGB) oder Geldersatz (§ 249 Abs. 2 BGB) ausgeübt hat. Mieter können damit nicht mehr darauf vertrauen, dass sie ihr einstiger Vermieter nicht auch mehr als ein halbes Jahr nach ihrem Auszug mit Schadenersatzforderungen konfrontiert; notfalls müssen Mieter ihren Kautionsrückzahlungsanspruch klageweise durchsetzen.
Weitere Informationen:
NWB Online-Nachricht: Wohnraummietrecht | Aufrechnung mit verjährten Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache gegen Kautionsrückzahlungsanspruch (BGH)