Immobilienmakler dürfen nicht im Wege allgemeiner Geschäftsbedingungen (AGB) Gebühren dafür kassieren, dass sie ein Immobilienobjekt für einen Interessenten reservieren, das Geschäft aber nicht zustande kommt. Das hat der BGH ganz aktuell entschieden (BGH v. 20.4.2023 – I ZR 113/22). Was bedeutet das für Käufer von Immobilien?
Worum ging es im Streitfall?
Die Kläger beabsichtigten den Kauf eines von der Beklagten als Immobilienmaklerin nachgewiesenen Grundstücks mit Einfamilienhaus. Die Parteien schlossen einen Maklervertrag und im Nachgang dazu einen Reservierungsvertrag, mit dem sich die Beklagte verpflichtete, das Grundstück gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr bis zu einem festgelegten Datum exklusiv für die Kläger vorzuhalten. Die Kläger nahmen vom Kauf Abstand und verlangten vom Makler die Rückzahlung der gezahlten Reservierungsgebühr. Amts- und Landgericht haben die Klage abgewiesen. Im Revisionsverfahren bekamen die Kläger aber Recht: Die Reservierungsgebühr muss zurückgezahlt werden.
Wie hat der BGH entschieden?
Der BGH (v. 20.4.2023 – I ZR 113/22) hat jetzt entschieden, dass die in AGB vereinbarte Verpflichtung eines Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr unwirksam ist. Es liege im Streitfall keine eigenständige Vereinbarung mit nicht nach den §§ 307 ff. BGB kontrollfähigen Hauptleistungspflichten vor, sondern eine den Maklervertrag ergänzende Regelung. Es spielt keine Rolle, dass der Reservierungsvertrag in Form eines gesonderten Vertragsdokuments geschlossen wurde und später als der Maklervertrag zustande kam. Der Reservierungsvertrag benachteiligt die Maklerkunden im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen und ist daher unwirksam, weil die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist und sich aus dem Reservierungsvertrag weder für die Kunden nennenswerte Vorteile ergeben noch seitens des Immobilienmaklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist.
Welche Konsequenzen folgen aus der Entscheidung?
Die Entscheidung des BGH hat allgemein über den entschiedenen Fall hinaus praktische Bedeutung. Aus dem Urteil folgt, dass ein solcher Reservierungsvertrag der Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleichkommt. Das widerspricht aber dem Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklervertrags (§ 652 BGB), wonach eine Provision nur geschuldet ist, wenn die Maklertätigkeit zum Erfolg geführt hat.
Schon bisher hat der BGH Reservierungsgebühren nur unter sehr erheblichen Einschränkungen für zulässig erachtet (BGH NJW 1987, 54). Voraussetzung ist, dass dem Kaufinteressenten aus der Vereinbarung ein nennenswerter Vorteil erwächst. Voraussetzung dafür ist, dass der Makler einen qualifizierten Alleinauftrag des Verkäufers hat. Nur so kann er nämlich ausschließen, dass der Verkäufer und Eigentümer das Objekt anderweitig verkauft. Ferner muss der Verkäufer mit der Reservierung für diesen Kaufinteressenten und den Verkauf an genau diesen Interessenten auch einverstanden sein. Schließlich darf eine Reservierungsvereinbarung zeitlich auf ca. maximal sechs Monate begrenzt sein, da eine unbegrenzte Reservierungsvereinbarung letztendlich sinnlos ist.
Kaufinteressenten, die eine dem Streitfall vergleichbare Reservierungsvereinbarung mit dem Makler getroffen und die Reservierungsgebühr gezahlt haben, können jetzt unter Beachtung der Verjährungsfristen vom Makler mit Hinweis auf das aktuelle BGH-Urteil die Rückzahlung der Reservierungsgebühr verlangen.
Weitere Informationen:
NWB Online-Nachricht: Maklerrecht | Reservierungsgebühren in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (BGH)
