Die Grundsteuer führt in der steuerlichen Beratung eher ein Schattendasein. Das wird sich aber bereits in wenigen Monaten ändern, wenn die Grundsteuerreform Fahrt aufnimmt. Steuerberater sollten sich ab dem 1.Juli einige Wochen in ihren Kanzleien freihalten, um die entsprechenden Erklärungen für ihre Mandanten zu erstellen.
Im Zusammenhang mit der Grundsteuer eher wenig beachtet wird auch die Möglichkeit, einen Antrag auf einen teilweisen Erlass der Grundsteuer zu stellen (§ 34 Abs. 1 GrStG). Vielleicht liegt es auch daran, dass die Hürden für einen Erlass hoch sind und die Betroffenen vielfach darauf hingewiesen werden, dass die – vermeintliche – Ertragsminderung durch eine Fortschreibung des Einheitswerts und nicht durch einen Grundsteuererlass zu berücksichtigen ist. Doch die hohen Hürden sollten Grundstückseigentümer, die gerade in Coronazeiten hohe Mietausfälle zu beklagen haben, nicht davon abhalten, einen Erlassantrag zumindest in Erwägung zu ziehen. Der Antrag ist übrigens spätestens bis zum 31. März für das jeweilige Vorjahr zu stellen.
Wichtig ist für einen erfolgversprechenden Antrag ist, dass der Grundstückseigentümer die Ertragsminderung nicht selbst zu vertreten hat. In diesem Zusammenhang möchte ich Sie auf ein aktuelles Urteil des Verwaltungsgerichts Koblenz aufmerksam machen (Urteil vom 16.11.2021, 5 K 256/21.KO/https://vgko.justiz.rlp.de/).
Der Sachverhalt: Die Klägerin ist Eigentümerin einer Immobilie, die sich in einem Gewerbegebiet befindet und die baurechtlich – bis auf die Hausmeisterwohnung – nur gewerblich als Bürogebäude genutzt werden darf. Die Eigentümerin beantragte einen Grundsteuererlass, da von acht Einheiten des Gebäudes nur eine vermietet worden sei. Die Gemeinde lehnte den begehrten Grundsteuererlass ab und führte aus, die Klägerin habe sich nicht nachhaltig um die Vermietung des Objekts bemüht. Die hiergegen gerichtete Klage hatte keinen Erfolg.
Die Begründung des Gerichts: Die Grundsteuer kann nach den gesetzlichen Bestimmungen zwar teilweise erlassen werden, aber nur dann, wenn der Eigentümer die Minderung der Mieteinnahmen nicht zu vertreten hat. Dies sei hier nicht der Fall. Der Klägerin sei bei Erwerb des Gebäudes, das bereits seit 20 Jahren im Eigentum ihrer Familie gestanden habe, bekannt gewesen, dass eine Vermietung mit Blick auf die baurechtlichen Vorschriften nur zu Gewerbezwecken in Betracht komme. Das Objekt wiese indes eine deutliche Prägung als reines Wohnhaus auf, was einer Vermietung der Einheiten zu Gewerbezwecken (Büronutzung) entgegenstehe. Die Klägerin habe aber keine baulichen Maßnahmen ergriffen, um die Einheiten einer gewerblichen Nutzung zuzuführen. Habe sie es somit unterlassen, das Objekt in einen Zustand zu versetzen, der sich zur Vermietung für die erlaubte Nutzung der Räumlichkeiten eigne, habe sie die Ursache für den Leerstand des Gebäudes selbst zu verantworten.
Fälle wie der oben genannte sind übrigens gar nicht so selten. Gerade in meiner Heimatstadt Herten ist dem Bauamt nach vielen, vielen Jahren aufgefallen, dass in einem Baugebiet zahlreiche Wohnungen baurechtswidrig genutzt werden. Der Fall macht derzeit bundesweit Schlagzeilen, weil es um 174 Menschen geht, die sich wohl bald eine neue Wohnung suchen müssen – und dass in Zeiten großer Wohnungsknappheit.
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