Archiv des Autors: Johannes Hofele

Corona und Mietzahlungen oder: Olympia ist abgesagt – Adidas rudert zurück

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Adidas profiliert sich jetzt auch im Rudersport – nach der Ankündigung, einfach so keine Miete mehr zahlen zu wollen, rudert der Konzern olympiareif zurück. Zurecht.

Das „Covid-19“ Gesetz schützt Mieter vor Kündigungen bei nachweislich „Corona-bedingten“ Rückständen, die für die Mieten von April, Mai und Juni 2020 eintreten. Mehr nicht. Es gibt dem Mieter keinen außerordentlichen Kündigungsgrund. Vor allem lässt es die Zahlungspflicht des Mieters unberührt. Es regelt weder eine Stundung noch gar einen Erlass der Miete. Und das ist derzeit auch in Ordnung so.

Die schlichte Einstellung der Mietzahlung ohne konkreten Grund würde m.E. jedenfalls bei Gewerberaummietern eine vorsätzliche Vertragsverletzung darstellen und wäre nicht im Ansatz vom Gesetz gedeckt. Beim Wohnraummietrecht mag aus sozialen Gründen eine andere Bewertung in Betracht kommen.

Warum meine ich das?

Für die Überlegungen, keine Miete mehr zahlen zu müssen, wird neben der Frage, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, vor allem § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) herangezogen.

Kein Mangel

Dass kein Mangel vorliegt, ist schnell abgehandelt: Der Mieter kann nur mindern, wenn der Mangel „gebäudebezogen“ ist. Die derzeitigen behördliche Maßnahmen verbieten die Öffnung von Geschäften oder beschränken Öffnungszeiten, um Kontakte zwischen den Menschen (Kunden, Mitarbeiter, Lieferanten usw.) zu verhindern. Sie sind daher als betriebsbezogen zu qualifizieren. Anders wäre dies z.B. in den Fällen zu werten, in denen etwa nach einem Erdbeben die Standsicherheit von Gebäuden gefährdet wäre und eine Schließung deshalb angeordnet würde. Weiterlesen →

Mietendeckel: Bundesverfassungsgericht weist Eilanträge ab – Kaum Licht, aber viel selbst produzierter Schatten für Vermieter

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Licht: „Die Verfassungsbeschwerde ist […] nicht offensichtlich unbegründet. Die Frage, ob das Land Berlin die Kompetenz besaß, das MietenWoG Bln einzuführen, muss jedenfalls als offen bezeichnet werden“ (Tz 19).

Die weiteren Ausführungen haben leider eine verheerende Außenwirkung für die Vermieter. Die Antragsteller haben sich hier – jedenfalls von außen betrachtet – ins Knie geschossen und vor allem allen anderen Vermieter einen Bärendienst erwiesen. Weiterlesen →

Mietendeckel soll am 23.02.2020 in Kraft treten

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Der Berliner „Mietendeckel“ soll am 22.02.2020 veröffentlicht werden und daher am 23.02.2020 in Kraft treten. Wie schon beim Zweckentfremdungsverbot wurde auch hier das Gesetz natürlich wieder in letzter Sekunde in weiten Teilen verändert.

Mal abgesehen von der Frage der Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes im Hinblick auf die Gesetzgebungskompetenz: Das Gesetz ist handwerklich schlecht gemacht und für viele Vermieter wirtschaftlich schlicht eine Katastrophe. Besonders deutlich wurde dies bei einer Aktion der Berliner Morgenpost (www.morgenpost.de) , bei der die Leser anrufen konnten. Bei mir waren die meisten Anrufer zufällig Vermieter. Die Reaktionen reichten von Ratlosigkeit über Unmut bis hin zur blanken Verzweiflung – mehrere Vermieter wussten schlicht nicht, wie sie eine fällige Anschlussfinanzierung bekommen sollen. Weiterlesen →

Schriftform – Die ewige Falle: Hoffnung in Sicht?

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Reden ist Silber, Schweigen ist Gold, sagt man. Im Gewerberaummietrecht gefährdet beides den Bestand des langfristigen Mietvertrags.

Es ist ein ewiges Problem: Mündliche Abreden führen nach § 550 BGB zur Kündbarkeit eines Zeitmietvertrags.

Hintergrund der Problematik ist, dass § 550 BGB den Erwerber eines Grundstücks schützen soll. Die Norm hat zwar auch eine Beweis- und Warnfunktion für die Parteien, der Erwerberschutz steht aber klar im Vordergrund.

Der bisherige § 550 BGB stellt sich in der Praxis für Vermieter wie auch für Mieter als gefährlich dar. Weiterlesen →

Auch eine Art Weihnachtsgeschichte: Im „Lager mit Laden“ dürfen auch Kinder einer Krippe gelagert werden…

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…denn Kinderlärm ist keine schädliche Umwelteinwirkung

Passend kurz vor Weihnachten hat der BGH entschieden, dass in einer Teileigentumseinheit, die in der Teilungserklärung als „Laden mit Lager“ bezeichnet ist ein Eltern-Kind-Zentrum betrieben werden darf.

Worum geht es?

In vielen Teilungserklärungen ist die Zweckbestimmung für ein Teileigentum eher weit gefasst. Meist heißt es nur „Laden“ oder „Restaurant“. Das ist nachvollziehbar, weil bei der Teilung ja oft noch nicht klar ist, wer das Teileigentum erwirbt und dort selbst tätig ist oder es gewerblich vermietet. Umgekehrt kann manchmal genau festgelegt sein, was damit gemacht werden soll, etwa bei Hotelapartments. Immer wieder kommt es vor, dass es Streit gibt, ob ein bestimmter Zweck zulässig ist. Meist beschweren sich… Weiterlesen →

Was Lexfox (Mietright) macht, ist (noch) vom RDG gedeckt

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Lexfox erbringt mit „wenigermiete.de“ Inkassodienstleistungen gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG: Forderungseinzug.

Ausweislich der Pressemitteilung des BGH (Nr. 153/19 v. 27.11.2019) liegen dem zwei Kernpunkte zugrunde (die Urteilsbegründung soll 100 Seiten stark sein, liegt aber noch nicht gedruckt vor):

Der BGH begründet seine Entscheidung mit dem auch vom BVerfG abgesegneten weiten Begriff der Inkassodienstleistung. Mit dem 2008 eingeführten RDG sollten neue Berufsbilder erlaubt und die weitere Entwicklung des Rechtsberatungsmarktes zukunftsfest ausgestaltet werden – nicht zuletzt im Hinblick auf die Deregulierungsbestrebungen der EU im Bereich des freien Dienstleistungsverkehrs.

Wenn und soweit die Inkassounternehmen die von ihnen verlangte, überprüfte und für genügend befundene Sachkunde bei der Einziehung fremder oder zu Einziehungszwecken abgetretener Forderungen einsetzen, besteht keine Gefahr für den Rechtsuchenden oder den Rechtsverkehr. Im Rahmen dieses Schutzzwecks sei eine eher großzügige Betrachtung geboten.

Damit habe ich kein Problem. Wie hier in meinem Beitrag „Legal-Tech – Bedrohung für Anwälte?“ schon ausgeführt, hat sich die Anwaltschaft schlicht anzupassen, ein Abwehrkampf gegen die neuen „Mitbewerber“ ist schlicht sinnlos. Im Gegenteil ist jeder Anwalt und jede Anwältin aufgerufen, sich Gedanken darüber zu machen, wie jede(r) für sich die neuen Möglichkeiten nutzen kann. Weiterlesen →

Legal-Tech – Bedrohung für Anwälte?

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Der BGH wird am 27.11.2019 darüber entscheiden, ob Online-Portale wie „weniger-miete.de“ (früher Mietright, jetzt Lexfox) Verbraucher vertreten dürfen (VIII ZR 285/18; es ist noch ein weiteres Verfahren unter dem Az. VIII ZR 275/18 anhängig).

Hintergrund ist das Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG), das regelt, wer in welchem Umfang außergerichtlich rechtliche Beratungen erbringen darf. Sobald eine konkrete fremde Angelegenheit eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls erfordert, darf dies nur von bestimmten „zugelassenen“ Personen erbracht werden. Das Gesetz dient dazu, die Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen. Allerdings sind Inkassotätigkeiten – also die Einziehung abgetretener Forderungen – ebenfalls Rechtsdienstleistungen. Dies machen sich die Legal-Tech-Unternehmen zunutze, weil sie sich als Inkassounternehmen registrieren lassen können.

Die spannende Frage ist nun, ob die Art der Tätigkeit „nur“ die Forderungseinziehung darstellt, oder eine darüberhinausgehende Rechtsberatung umfasst. Eigentlich ist es egal, wie man das juristisch bewertet. Letztlich geht es hier um die Frage, ob das Berufsfeld der Rechtsanwälte und damit deren Geschäftsmodell bedroht wird. Weiterlesen →

Abschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des WEG

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Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde zuletzt 2007 geändert. Vor 12 Jahren ging es im Wesentlichen um die Ausweitung der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, Änderungen im Verfahrensrecht und die Regelung der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Es blieben aber viele Fragen offen. Für die anstehende neue Reform hat eine Bund-Länder-Arbeitsgruppe Änderungsvorschläge erarbeitet und ihren Abschlussbericht vorgelegt.

In der Arbeitsgruppe wurde offenbar intensiv diskutiert und an einigen Stellen auch keine Einigkeit erzielt. Dennoch werden zu jedem Punkt konkrete Vorschläge gemacht, etwas zu ändern oder nicht. Wo Änderungsbedarf gesehen wird, werden meist konkrete Gesetzestexte vorgeschlagen und ggf. auch Folgefragen beantwortet. Ob man inhaltlich dann jeweils der Einschätzung bzw. den Vorschlägen folgt, sei dahin gestellt – aber eine sehr gute Diskussionsgrundlage ist er allemal. Weiterlesen →

Augen auf beim Immobilienkauf – Vertrag zugunsten Dritter auch als AGB-Regelung möglich

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Das Urteil des BGH vom 14. November 2018 (VIII ZR 109/18) wird in der Presse gerade als „Stärkung des Mieterschutzes“ kolportiert, dabei ist das aus meiner Sicht gar kein (rein) mietrechtliches Problem, sondern eine Frage der Auslegung von AGB in Kaufverträgen.

Eine Gemeinde hatte „Siedlungshäuser“ vermietet und den Mietern anscheinend lebenslange Wohnrechte zugesagt. Bei den Häusern handelt es sich um Zweifamilienhäuser, bei denen mietrechtlich die Besonderheit besteht, dass der Kündigungsschutz für den Vermieter erleichtert ist, wenn er selbst darin wohnt (§ 573a BGB). Die Gemeinde verkauft diese Häuser an einzelne Erwerber. In den Kaufverträgen ist jeweils eine Klausel enthalten, in der sich die Erwerber (verkürzt gesagt) verpflichten, den bisherigen Mietern nicht wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Einer der Erwerber zieht selbst in eine der Wohnungen in seinem Haus und kündigt unter Berufung auf § 573a BGB.

Er hat keinen Erfolg: Die Klausel in den Kaufverträgen war ein sogenannter echter Vertrag zugunsten Dritter. Nach § 328 Abs. 1 BGB können sich Parteien eines Vertrages darauf einigen, einem Dritten (der ansonsten „eigentlich“ keine Partei ist) Rechte einzuräumen. Daher war der Mieter unmittelbar durch die Vereinbarung zwischen verkaufender Gemeinde und dem Erwerber geschützt. Weiterlesen →

DSGVO für Vermieter und Hausverwalter – zwischen Panik und „was geht mich das an?“

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Die DSGVO hat zwar einige Neuerungen und Verschärfungen gebracht, aber vieles galt schon bisher. Nur hat es halt vorher keinen so recht gekümmert. Deshalb ist sie vielen Vermietern und Hausverwaltungen auch immer noch ein Buch mit sieben Siegeln.

Sie treibt daher einerseits eigenartige Blüten, wie die jüngste Aufregung um die „Klingel-Schilda-Affäre“ zeigt und es gibt Hausverwaltungen, die gleich mal ihre Homepage komplett abgeschaltet haben. Andererseits gibt es aber auch Vermieter, die meinen, das gehe sie doch alles gar nichts an, weil sie doch „nur“ vermieten. Weiterlesen →