Ein bei der Veräußerung von Grund und Boden sowie Gebäuden entstehender Veräußerungsgewinn kann unter gewissen Voraussetzungen auf geeignete Reinvestitionsgüter übertragen werden. Die Aufdeckung der stillen Reserven wird so in die Zukunft verlagert. In diesem Blog-Beitrag will ich der Frage nachgehen, ob auch die Veräußerung eines noch unfertigen Gebäudes (Gebäude im Bau) begünstigt sein kann.

Für den Begriff des Gebäudes im Sinne des § 6b EStG sind die Abgrenzungsmerkmale des Bewertungsrechts maßgebend. Danach handelt es sich bei einem Gebäude um ein Bauwerk auf eigenem oder fremdem Grund und Boden, welches Menschen oder Sachen durch räumliche Umschließung Schutz gegen äußere Einflüsse gewährt, den Aufenthalt von Menschen gestattet, fest mit dem Grund und Boden verbunden, von einiger Beständigkeit und standfest ist (vgl. hierzu R 7.1 Abs. 5 EStR).

Mit Blick auf § 180 BewG liegen bebaute Grundstücke vor, wenn sich auf dem Grundstück benutzbare Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit wiederrum richtet sich nach der Bezugsfertigkeit. Dementsprechend ist ein Grundstück noch im Zustand der Bebauung und es liegt kein Gebäude vor, wenn mit den Bauarbeiten zwar begonnen wurde, vermeintliche Gebäude und Gebäudeteile jedoch noch nicht bezugsfertig sind. Der Zustand der Bebauung endet mit der Bezugsfertigkeit des ganzen Gebäudes, sofern es nicht in Bauabschnitten errichtet wird.

Bezugsfertig ist ein Gebäude, wenn es den künftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, es zu benutzen. Es müssen alle wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sein. Dies ist nicht der Fall, wenn noch Klempnerarbeiten ausstehen, Treppengeländer fehlen, Türen und Fenster noch einzubauen sind, Anschlüsse für Strom- und Wasserversorgung verlegt werden müssen, die Heizung zu installieren ist, sanitäre Einrichtungen noch einzubauen sind oder der Untergrund für den Fußbodenbelag noch aufgebracht werden muss. Geringfügige Restarbeiten, die üblicherweise vor dem tatsächlichen Bezug durchgeführt werden (z.B. Malerarbeiten, Anbringen einer Antenne oder Satellitenanlage sowie Verlegen des Fußbodenbelags), schließen die Bezugsfertigkeit hingegen nicht aus.

Danach können unfertige, noch nicht bezugsfertige Gebäude keine begünstigten Objekte im Sinne des § 6b EStG sein. Diese Aussage wird auch durch das BFH-Urteil vom 22.11.2018 – VI R 50/16 gestützt. In diesem Urteil lehnt der BFH die Übertragung einer § 6b-Rücklage auf unfertige Gebäude vor deren Anschaffung oder Herstellung ab. Diese Aussage betrifft zwar den Fall der Reinvestition, kann jedoch für den Fall der Veräußerung nicht anders beurteilt werden. Der findige Leser mag zwar aus der Aussage des BFH, „eine Übertragung der Rücklage auf unfertige Gebäude vor deren Anschaffung“ sei nicht möglich, herauslesen, dass es eine Übertragungsmöglichkeit auf angeschaffte unfertige Gebäude geben kann. Meines Erachtens ist das jedoch ein fehlerhaftes Verständnis, denn es ist auf die Anschaffung bzw. Herstellung des Gebäudes abzustellen.

Weitere Informationen:
BFH, Urteil v. 22.11.2018 – VI R 50/16