Auch wer einen Altbau erwirbt, den er zu Wohnzwecken vermieten möchte, darf üblicherweise nur 2 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes als AfA geltend machen. Der Gesetzgeber unterstellt eine Nutzungsdauer von 50 Jahren. Bei Wohngebäuden, die bereits vor 1925 fertiggestellt worden sind, werden 40 Jahre und ein AfA-Satz von 2,5 Prozent zugrunde gelegt. In bestimmten Fällen dürfen zwar eine geringere tatsächliche Nutzungsdauer und damit ein höherer AfA-Satz beantragt werden. Doch die Voraussetzungen sind streng und den Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer muss der Hausbesitzer führen.

Üblicherweise verlangt die Finanzverwaltung entsprechende Gutachten und selbst diese werden wieder angezweifelt, denn für Wertermittlungen gibt es unterschiedliche Methoden. Der eine Gutachter stellt auf die Bausubstanz ab, der andere auf die wirtschaftliche Verwendung des Gebäudes. Und so kommt es, dass Streitfälle immer wieder vor Gericht landen, weil sich Fiskus und Steuerzahler nicht einigen können. Aber selbst die Finanzgerichte sind sich nicht einig, welches die richtige Grundlage für ein Wertgutachten darstellt.

Jüngst hat das Finanzgericht Düsseldorf entschieden, dass die kürzere Restnutzungsdauer für Wohngebäude gemäß Anlage 4 der Sachwertrichtlinie und damit durch Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer ermittelt werden darf, wobei Modernisierungen zu berücksichtigen sind. Ein Bausubstanzgutachten stelle hingegen kein sachgerechteres Verfahren für die Ermittlung der Nutzungsdauer eines Gebäudes dar (Urteil vom 12.7.2019, 3 K 3307/16 F).

Das FG Köln ist jedoch anderer Auffassung: Auszugehen sei in erster Linie von der technischen Nutzungsdauer, also dem Zeitraum, in dem sich das Wirtschaftsgut technisch abnutzt. Sofern die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer ist als die technische Nutzungsdauer, könne sich der Steuerpflichtige hierauf zwar berufen. Eine mit wirtschaftlicher Abnutzung begründete kürzere Nutzungsdauer könne der AfA jedoch nur zugrunde gelegt werden, wenn das Wirtschaftsgut vor Ablauf der technischen Nutzungsdauer objektiv wirtschaftlich verbraucht ist, d.h. wenn die Möglichkeit einer wirtschaftlich sinnvollen (anderweitigen) Nutzung oder Verwertung endgültig entfallen ist (Urteil vom 30.6.2016, 11 K 3657/14).

Hinweis

Gegen das Urteil wurde Revision beim BFH eingelegt (Az. IX R 25/19). Betroffene sollten ihre Fälle also offen halten, bis gegebenenfalls der Bundesfinanzhof entschieden hat. Unabhängig davon gilt aber die Empfehlung, – wenn irgend möglich – im Vorfeld eine Einigung mit dem Finanzamt zu erzielen, denn selbst erfahrenste Sachverständige können keine klare Linie der Gerichte hinsichtlich der Würdigung ihrer Gutachten erkennen. Wie sagte kürzlich ein Gutachter zu mir: „Mittlerweile sehe ich meine Gutachten nur noch als Diskussionsgrundlage an.“

Weitere Informationen:

• FG Düsseldorf v. 12.07.2019 – 3 K 3307/16 F 
• FG Köln v. 30.06.2016 – 11 K 3657/14
• Verfahrensverlauf | BFH – IX R 25/19 – anhängig seit 20.09.2019