Adler hat den ungeprüften Abschluss für 2022 mit Verlust in Höhe von 1,7 Mrd. € veröffentlicht
Endlich ist er da: Der Abschluss der Adler Group für das vergangene Geschäftsjahr. Adler kommentiert dies wie folgt in der Pressemeldung vom 25. April: „Wohnungsportfolio der Adler Group erweist sich in schwierigem Geschäftsjahr 2022 als robust.“ Also alles in Butter? Absolut nicht. Auch bei einem Weltuntergang könnte Adler noch eine positive Pressemitteilung veröffentlichen. Ein Lichtschimmer finden sie immer.
Ein Blick in den Geschäftsbericht
Interessante Überschrift der neuesten Pressemitteilung, denn ein Blick in den Geschäftsbericht erweckt bei mir doch einen ganz anderen Eindruck. Zunächst ein paar Fakten zur Ertragslage:
- Umsatzerlöse 734 Mio. € (Vorjahr: 1,1 Mrd. €)
- Wertverringerung der Immobilien 762 Mio. € (Vorjahr: Wertsteigerung in Höhe von 415 Mio. €)
- Zinszahlungen für Anleihen 124 Mio. € (Vorjahr: 135 Mio. €)
- Verlust 1,7 Mrd. € (Vorjahr: 1,2 Mrd. €)
Durch den Verkauf von Immobilien sind die Umsatzerlöse gesunken – soweit verständlich. Doch lohnt es sich, die Aufteilung der Umsatzerlöse genauer anzuschauen. Von den 734 Mio. € sind nämlich 229 Mio. € sog. „Erträge aus Veräußerungen von Immobilien im Vorratsvermögen“. Somit ist ca. ein Drittel der Umsatzerlöse nur ein Einmaleffekt, denn jede Immobilie kann nur einmal veräußert werden. Im Vorjahr war dies übrigens ähnlich: Da waren ca. 40 % der Umsatzerlöse auf den Verkauf von Erträgen aus Immobilien aus dem Vorratsvermögen zurückzuführen.
Meine Einschätzung
Was lernen wir daraus? Im Causa Adler sollte man nicht nur die Höhe der Umsatzerlöse analysieren, sondern vor allem auch deren Zusammensetzung, denn ein nicht unbeachtlicher Teil ist lediglich ein Einmaleffekt durch den Verkauf des Tafelsilbers.
Endlich zeigt sich auch mal ein bisschen Realität in den Zahlen bei den Immobilien. Im Geschäftsbericht 2021 hatte Adler nämlich immer noch Wertsteigerungen in dreistelliger Millionenhöhe für die Immobilien ausgewiesen. Dazu muss man erwähnen: Der Abschluss ist nicht testiert. Und ein Vergleich mit den Erkenntnissen aus dem KPMG-Gutachten vom April 2022 wirft vor allem auch die Frage auf, wie diese mit den Wertsteigerungen im Abschluss zusammenpassen. Da hätte mich ein testierter Abschluss auch schwer gewundert. Zur Erinnerung: Vor ca. einem Jahr hatte Adler am Freitagabend, den 29. April, verkündet, dass der Abschluss mit einem Versagungsvermerk versehen wurde.
Adler macht es in der Pressemitteilung sehr geschickt: Die Wertverringerung ist nur ein geringer Anteil an den Immobilienwerten. Mag sein. Und es ist auch nicht cash-relevant, lieber Kirsten, das habe ich auch verstanden.
Aber die Zinszahlungen für die Anleihen sind cash-relevant. Und die Rückzahlung von Schulden ist es auch, obwohl sich durch die Tilgung keine Auswirkungen auf den Gewinn ergeben. Doch verbrennt Adler immer noch viel Geld, der operative Cashflow ist weiterhin negativ. Wenn auch deutlich geringer als im Vorjahr.
Doch was erschreckend ist: Die Umsatzerlöse sind geringer als die Wertverringerungen der Immobilien. Herr Kirsten, die Immobilienparty ist zu Ende. Und die Anleihegläubiger wollen irgendwann einfach Cash sehen. Und einen testierten Abschluss, zumindest für die Adler Real Estate AG, hat sich ein Prüfer gefunden: Rödl und Partner. Doch die Adler Group sucht offenbar immer noch nach einem Prüfer.
Und bevor ich es vergesse: Auch der Abschluss 2022 ist mit Vorsicht zu genießen, denn dieser ist ungeprüft, d.h. kein Abschlussprüfer hat sich diesen kritisch angeschaut und ein entsprechendes Urteil abgegeben. Das wird noch etwas dauern. Muss sich nur noch ein Prüfer finden.
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