Absenkung der 66%-Vermietungsgrenze auf 50% im Rahmen des JStG 2020 – Vorsicht bei vertraglichen Anpassungen

Am 16. Dezember 2020 hat der Bundestag das JStG 2020 beschlossen. Im Rahmen dessen wurde auch die sog. Vermietungsgrenze des § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG von 66% auf 50% gesenkt (vgl. hierzu bereits den NWB-Beitrag von Herrn Prof. Jahn „JStG 2020: Absenkung der 66-Prozent-Vermietungsgrenze kommt!“)

Diese Änderung hat in mehrfacher Hinsicht praktische Relevanz. Wurde zum Beispiel bisher eine Wohnung zu Mietzwecken zu einem Entgelt überlassen, das weniger als 66% der ortsüblichen Marktmiete betrug, lassen sich drei Grundfälle unterscheiden:

Fall 1: Wurde bisher kein Entgelt verlangt und soll auch zukünftig kein Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Mietzwecken verlangt werden, bleibt auch weiterhin der korrespondierende Abzug von Aufwendungen (wie AfA etc.) versagt.

Fall 2: Wurde bisher ein Entgelt verlangt, das weniger als 66% aber mindestens 50% der ortsüblichen Marktmiete betrug, kommt nunmehr (ab VZ 2021) grundsätzlich ein vollständiger Abzug der korrespondierenden Aufwendungen in Betracht.

Fall 3: Bei einem Entgelt von weniger als 50% war und bleibt es bei einem partiellen Abzug der korrespondierenden Aufwendungen.

Folgende Besonderheit sollte jedoch auch berücksichtigt werden:

Vermieter, die zum Beispiel ihren nahen Angehörigen ein „Weihnachtsgeschenk“ zum neuen Jahr 2021 machen wollen, könnten nunmehr auf die Idee kommen, das bisher vereinbarte Entgelt im Hinblick auf die neue 50%-Vermietungsgrenze steuerlich zu justieren. Vor solchen vertraglichen Anpassungen im Rahmen einer Mietsenkung (bspw. von 70% auf 55%) ist jedoch grundsätzlich Vorsicht geboten, denn auch hier gilt der Grundsatz des Fremdvergleichs. Würde ein fremder Dritter – in diesem Fall der Vermieter – eine derartige Mietsenkung vornehmen? Die Antwort dürfte wohl in den meisten Fällen lauten: Nein!

Sprechen keine besonderen und gewichtigen Gründe für eine solche Mietsenkung, ist von einer solchen Anpassung abzuraten.