Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde zuletzt 2007 geändert. Vor 12 Jahren ging es im Wesentlichen um die Ausweitung der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, Änderungen im Verfahrensrecht und die Regelung der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Es blieben aber viele Fragen offen. Für die anstehende neue Reform hat eine Bund-Länder-Arbeitsgruppe Änderungsvorschläge erarbeitet und ihren Abschlussbericht vorgelegt.

In der Arbeitsgruppe wurde offenbar intensiv diskutiert und an einigen Stellen auch keine Einigkeit erzielt. Dennoch werden zu jedem Punkt konkrete Vorschläge gemacht, etwas zu ändern oder nicht. Wo Änderungsbedarf gesehen wird, werden meist konkrete Gesetzestexte vorgeschlagen und ggf. auch Folgefragen beantwortet. Ob man inhaltlich dann jeweils der Einschätzung bzw. den Vorschlägen folgt, sei dahin gestellt – aber eine sehr gute Diskussionsgrundlage ist er allemal.

Der Bericht befasst sich auf 109 Seiten mit 17 Themen, von „A“ wie Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum bis „Z“ zu einem (im Ergebnis nicht empfohlenen) Zentralgrundbuch. Die Schwerpunktsetzung folgt den Problemen in der Praxis, was sich daran zeigt, dass die Fragen der Verwaltung (Ziff. VI), der baulichen Maßnahmen (Ziff. IX), der Versammlung (Ziff. X), dem Verfahrensrecht (Ziff. XIII) und der Harmonisierung von Miet- und WEG-Recht (Ziff. XIV) jeweils zehn Seiten und mehr gewidmet sind.

Ein zentraler Punkt, der im Koalitionsvertrag zwischen SPD und CDU/CSU als reformwürdig vorgesehen ist, war die Harmonisierung von Wohnungseigentums- und Mietrecht im Hinblick auf bauliche Maßnahmen zur Barrierefreiheit, für Lademöglichkeiten für elektrisch betriebene Fahrzeuge und zum Einbruchschutz zu harmonisieren. Obwohl die Arbeitsgruppe für die Eigentümerversammlung und Beschlussfassung Vorschläge macht und auch z.B. die Abschaffung des Quorums für die Beschlussfassung vorschlägt, bleibt sie bei der konkreten Umsetzung in diesem Punkt leider etwas vage. Sie verweist nur auf die aktuellen Diskussionsentwürfe des Bayerischen Staatsministeriums der Justiz bzw. des Bundesjustizministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz.

Ob die „Ein-Mann-Gemeinschaft“ für die Gründung nach § 8 WEG kommt (Ziff. III), bleibt abzuwarten. Der Begriff regt zum Schmunzeln an und erinnert mich an ein Lied des französischen Liedermachers Renaud, der ganz alleine eine komplette Jugendbande aufmacht und sehr damit zufrieden ist, weil er ja immer das Kommando hat und ihm alle gehorchen – man braucht ja Disziplin in so einer Bande. Trotz der sprachlichen Merkwürdigkeit ist das Konzept aber bedenkenswert.

Sehr spannend finde ich aber die seit langem geführt Diskussion um die „Grundsätzliche Rolle der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“. Hier legt die Arbeitsgruppe unter Ziff. VI. 3 den Finger auf die Wunde, wenn sie schreibt: „Die konzeptionelle Unklarheit über die Rolle der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führt dazu, dass für den Rechtsanwender oftmals nicht erkennbar ist, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die Gesamtheit der Wohnungseigentümer berechtigt bzw. verpflichtet ist“ (S. 36).

Sie schlägt vor, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Trägerin der gesamten Verwaltung werden soll, die durch ihre Organe handelt (Versammlung der Wohnungseigentümer als Willensbildungsorgan; Verwalter als Vertretungsorgan). Konsequent soll es ein kodifiziertes Informationsrecht der Wohnungseigentümer geben. Es wird als „Minderheitenrecht“ bezeichnet – aber das dürfte ja wohl eher ein Recht aller Eigentümer sein.

Dieses „gesellschaftsrechtliche“ Konzept halte ich für „eigentlich“ richtig. Aber genauso „eigentlich“ ist diese Frage m.E. gar nicht mit „richtig“ oder „falsch“ zu beantworten: Denn die Antwort hängt davon ab, wie man das Verhalten der Eigentümer generell bewertet. Es wird – wie im Verein oder in einer Gesellschaft – immer die Passiven, die Agressiven, die Egoistischen, die Konstruktiven, die „Guten“ und die „Bösen“ geben. Den Gegnern des gesellschaftsrechtlichen oder gesellschaftsähnlichen Modells ist zuzugeben, dass beim Erwerb der Wohnung der Immobilienerwerb und das „eigene Heim“ im Vordergrund stehen und weniger die Überlegung, dass man in eine „Gemeinschaft“ oder gar eine „Gesellschaft“ eintritt. Erklärt man aber einem Kaufinteressenten im Vorfeld oder einem Eigentümer im Streitfall diesen Umstand, ist nach meiner Wahrnehmung Konzept, wonach man als Teil einer Gruppe (Vereinsmitglied, Gesellschafter) einer eigenständigen Entität (Verein, Gesellschaft) gegenübersteht, vielen Eigentümern leichter eingängig, als eine eher diffuse „Gemeinschaft der Eigentümer“. Auch höre ich oft, wie gerade für die Beschlussfassungen und auch im Hinblick auf die Stellung von Verwalter und Verwaltungsbeirat oftmals „Kenntnisse“ aus dem Gesellschaftsrecht auf die Wohnungseigentümergemeinschaft „übertragen“ werden. Und die meisten Eigentümer verstehen nicht, warum sie bei einer Anfechtungsklage verklagt werden, was vielen gerade älteren Personen buchstäblich schlaflose Nächte bereitet.

Die Stärkung der Verwalterstellung, die die Arbeitsgruppe hier unter VI. 1 auch vorschlägt, ist in diesem Lichte konsequent, birgt aber natürlich auch Risiken. Ähnliches gilt für die Einschätzung, zu den Vorschlägen zur Versammlung der Wohnungseigentümer (Ziff. X): Schafft man das Quorum ab, liegt es auch hier im Auge des Betrachters, ob man der Frage den Vorrang gibt, ob „passive“ Eigentümer die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft behindern oder ob dadurch den Eigentümern Rechte abgeschnitten werden. Im Hinblick auf die „Online-Teilnahme“ dürfte die Frage der Nichtöffentlichkeit diskutiert werden müssen, da der „Tele-Teilnehmer“ ja auch mitten im Fußballstadion sein kann. Eine Gefahr der Beeinflussung der Abstimmung sehe ich eher nicht, weil der nur online Teilnehmende eher wenig Überzeugungskraft entwickeln dürfte. Schon eher besteht die Gefahr, dass die interne Diskussion „live“ übertragen werden kann oder sogar aufgezeichnet und im Internet veröffentlicht wird.

Ob das System zu den bauliche Maßnahmen einschließlich Kostentragung (Ziff. IX) tragfähig ist, muss die Diskussion zeigen. Die Vorschläge zu den Verfahrensvorschriften (Ziff. XIII) sind teilweise bedenkenswert.

Bei der Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht (Ziff. XIV.) bestand nach dem Bericht unter den Teilnehmern Einigkeit, dass Konflikte aus dem Verhältnis zwischen Miet- und Wohnungseigentumsrecht die Gerichte nur gelegentlich beschäftigen und der Reformbedarf aus Sicht der gerichtlichen Praxis nicht als hoch eingestuft wird; es handele sich aber um eine dogmatisch schwierige Materie. Die erste Aussage kann ich so nicht bestätigen, die zweite dafür umso mehr.

In Ziffer XIV. 1 sieht die Arbeitsgruppe im Hinblick auf den Abwehranspruch der übrigen Wohnungseigentümer gegen den Mieter und eine Übertragung wohnungseigentumsrechtlicher Gebrauchsbeschränkungen im Mietrecht keinen Handlungsbedarf, ebenso wenig für die Frage des Verhältnisses der Wohnungseigentümer untereinander wegen des Gebrauchsverhaltens von Fremdnutzern – m.E. zu Unrecht. Diese Schnittstellen sollten geregelt werden, gerade weil die Rechtsverhältnisse unabhängig sind. Die Arbeitsgruppe hält es auch für gebrauchsbeschränkende Beschlüsse, die nach Abschluss des Mietvertrages gefasst werden, gerechtfertigt, das Risiko solcher Beschlüsse dem Vermieter zuzuweisen. Er stehe als Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der Mehrheit der Wohnungseigentümer, die den Beschluss gefasst haben, näher als der Mieter. Das greift zu kurz: Der Vermieter, der gegen einen solchen Beschluss stimmt, aber eine Anfechtungsklage nicht gewinnen kann, hat bei derzeitige Rechtslage keine Chance, diese Änderung gegenüber dem Mieter durchzusetzen. Auch hier liegt die Fragestellung und deren Lösung wieder im Auge des Betrachters: Ist ein Mieter unter allen Umständen schutzwürdig oder kann man nicht auch überlegen, dass auch einem Mieter ein gewisses Risiko für nachträgliche Veränderungen auferlegt werden kann, wenn er eine Wohnung anmietet, von der er weiß, dass „sein“ Vermieter nicht über alles alleine entscheiden kann?

Weitere Informationen:
Abschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des WEG

Lesen Sie hierzu auch meinen Beitrag:

Erwägenswerte Vorschläge zur Änderung des WEG-Rechts – Abschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des WEG liegt vor, NWB 2019 S. 3227
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