Die Hingabe von Geld zum Erwerb eines Grundstücks oder zur Errichtung eines Gebäudes kann als Schenkung von Grundbesitz anzusehen sein (mittelbare Grundstücksschenkung), wenn dem Bedachten nach dem erkennbaren Willen des Zuwendenden im Zeitpunkt der Ausführung der Schenkung ein bestimmtes Grundstück oder Gebäude verschafft werden soll.

Wird eine mittelbare Grundstücksschenkung ausgeführt, ist das Grundstück mit seinem Grundbesitzwert anzusetzen. Schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage ist somit der nach den § 12 Abs. 3 ErbStG i. V. m. den §§ 176 – 197 BewG festgestellte Grundbesitzwert. Dieser Wert ist regelmäßig niedriger als der Nominalwert des hingegebenen Geldes, weshalb die mittelbare Grundstücksschenkung in der Vergangenheit eine nette Gestaltung war, jedoch sich seit Inkrafttreten der Erbschaftsteuerreform 2009 die steuerliche Auswirkung verringert.

Nach § 182 Abs. 2 BewG sind Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). In einem Streitfall vor dem Finanzgericht Düsseldorf betreffend eine mittelbare Grundstücksschenkung hat das Gericht zwar eine nachvollziehbare, einfache und praktische Lösung gefunden, damit jedoch zugleich den Charme der mittelbaren Grundstücksschenkung in vielen Fällen zunichtegemacht (Gerichtsbescheid v. 26.05.2020 – 11 K 3447/19 BG).

Was ist passiert?

Ein Vater hat seiner Tochter im Wege einer mittelbaren Grundstücksschenkung einen Geldbetrag zum Erwerb eines Grundstücks schenkweise zugewandt. Im Rahmen der Veranlagung zur Schenkungsteuer war der Grundbesitzwert festzustellen. In ihrer Erklärung zur Feststellung des Bedarfswerts gingen Vater und Tochter von einer Ermittlung im Sachwertverfahren aus. Das Finanzamt machte es sich hingegen einfach und nahm den tatsächlichen Kaufpreis des Objekts als Vergleichswert. Für die Schenkungsteuer maßgebender Grundbesitzwert und der Betrag der Geldschenkung waren damit identisch und die mittelbare Grundstücksschenkung obsolet.

Das Finanzgericht Düsseldorf ist im anschließenden Klageverfahren der Auffassung des Finanzamts gefolgt. Zunächst ging es um die Frage, ob die Anwendung des Vergleichswertverfahrens erfordert, dass mehrere Grundstücke als Datenpool vorliegen müssen. Das kann sein, ist meines Erachtens jedoch nicht zwingend (Beispiel: Doppelhaushälfte). Das FG hält es zumindest für vertretbar, dass ein einzelnes Grundstück zur Ermittlung des Vergleichspreises herangezogen werden kann.

Bewertung

Die vom FG getroffene Entscheidung kann ich zwar aus pragmatischen Gründen voll und ganz nachvollziehen und auch vom Zweck her ist es durchaus offensichtlich, einen tatsächlichen, vertretbaren Kaufpreis als Vergleichswert anzusetzen. Allerdings habe ich dennoch Probleme mit der Entscheidung.

Zum einen widerspricht die Verwendung eines nach dem Bewertungsstichtag erfolgenden Kaufs den Prinzipien der Stichtagsbewertung. Bekannt ist, dass Werte innerhalb eines Jahres vor(!) dem Bewertungsstichtag herangezogen werden können. Was danach passiert, ist grundsätzlich nicht relevant. Hier wird nun jedoch auf den nachfolgenden Kauf abgestellt. Auch die Finanzverwaltung sieht in H B 183.2 ErbStR nur die Heranziehung von vorherigem Kaufpreis vor, nicht vom nachfolgenden.

Zum anderen verlangt § 183 Abs. 1 BewG ein Vergleichsgrundstück. Ein Vergleich erfordert m. E. immer einen Gegenspiel – soll heißen, ich brauche für einen Vergleich etwas Anderes, als das, was ich vergleiche. Ein Vergleich mit sich selbst hinkt. So sehr ich die Lösung also auch nachempfinden kann, ich hadere damit.

Das bedeutet nun jedenfalls:

Mittelbare Grundstücksschenkungen werden unattraktiv, wenn die Bewertung mit dem tatsächlichen Kaufpreis der Immobilie erfolgt. Dann kann man sich die formalen Hürden sparen. Hier ist seitens der Beraterschaft aufzupassen. Die Revision ist übrigens eingelegt: Az. des BFH ist II R 14/20.

Weitere Informationen:

• Finanzgericht Düsseldorf v. 26.05.2020 – 11 K 3447/19 BG
• Verfahrensverlauf | BFH – II R 14/20 – anhängig seit 18.09.2020