„Aber ich wollte doch vermieten…“ Diesen Satz hören Finanzbeamte häufig, wenn ein Steuerpflichtiger Renovierungsaufwendungen für eine Wohnung, die bislang vermietet wurde, steuerlich geltend macht, die Wohnung jetzt aber selbstgenutzt wird. Nun sind Finanzbeamte von Natur aus kritisch und so verlangen sie Nachweise für die beabsichtigte Vermietung.
Wunderbar, wenn der Wohnungseigentümer dann zumindest darlegen kann, dass er die Wohnung auf Onlineplattformen angeboten und auch tatsächlich mit potenziellen Mietern gesprochen hat. Schlecht, wenn er Mieter lediglich über Mund-zu-Mund-Propaganda gesucht hat und seine Behauptung der beabsichtigten Vermietung nicht hinreichend untermauern kann.
Aktuell hat das Finanzgericht Hamburg in einem anschaulichen Fall zusammengefasst, wann und unter welchen Voraussetzungen ein Werbungskostenabzug in Betracht kommt, wenn eine Wohnung nach dem Auszug des letzten Mieters zunächst wieder vermietet werden sollte, sich der Eigentümer dann aber doch für eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken entscheidet (Urteil vom 5.11.2021, 2 K 163/19).
Um es kurz zu machen: Es können vorweggenommene Werbungskosten vorliegen, wenn nachgewiesen wird, dass eine Anschlussvermietung ernsthaft beabsichtigt war. Und es können nachträgliche Werbungskosten vorliegen, wenn einwandfrei feststeht, dass die Renovierungskosten mit der Nutzung durch den vormaligen Mieter zusammenhängen, etwa aufgrund von mutwilligen Schäden.
Aber: Es sind stets Ausnahmefälle, für deren Anerkennung die Beweislast beim Steuerpflichtigen liegt. Reine Behauptungen sind zwecklos. Zur Frage der ernsthaften Vermietungsbemühungen führt das FG aus: „Grundsätzlich steht es dem Steuerpflichtigen frei, die im Einzelfall geeignete Art und Weise der Platzierung des von ihm angebotenen Mietobjekts am Wohnungsmarkt und seiner Bewerbung selbst zu bestimmen. Er ist nicht zwingend gehalten, einen Makler mit der Vermittlung der Immobilie zu beauftragen. Auch weniger professionelle Maßnahmen wie die Reaktion auf Mietgesuche oder die Bewerbung von Mietobjekten in geschlossenen Foren, z.B. in Unternehmenspublikationen oder am ´Schwarzen Brett´, können als ernsthafte Vermietungsbemühung anzusehen sein; in diesen Fällen sind jedoch an die Nachhaltigkeit solcher Bemühungen erhöhte Anforderungen zu stellen.“
Fazit:
Die Hürden für eine Anerkennung der Kosten sind hoch. In ähnlichen Fällen kann es durchaus empfehlenswert sein, das Besprechungsurteil genau zu studieren, gerade auch zu der Frage, wann und inwieweit Kosten noch mit der vormaligen Vermietung zusammenhängen können.
Übrigens, nur am Rande: Vielfach scheitert die Anerkennung der Kosten auch an der Art und Weise der Renovierung. Wenn „plötzlich“ hochwertige Fliesen ausgesucht werden, obwohl der Vermieter sonst nur Wohnungen mit einem einfachen Standard vermietet, spricht das eher für eine von Anfang an geplante Selbstnutzung.
